​2020年红岛高新区区域简析

2020年红岛高新区区域简析

红岛高新区在哪里？

想搞清火热的红岛高新区在哪里，要从青岛的三湾三城说起。

三湾三城中的三城，指的就是东岸城区、西岸城区、北岸城区。东岸城区就是常说的青岛主城区包括市南市北崂山李沧，西岸城区就是常说的黄岛西海岸，北岸城区主要是城阳高新区。

从上边的图可以看出，青岛主城区、黄岛西海岸，红岛高新区沿着胶州湾品字型分布，其中红岛高新区处于胶州湾底部。

三湾三城规划是上届领导李群提出，李群是个比较注重城市规划的一位领导，颇有点《人民的名义》李达康的味道。主政临沂时，请清华的城市规划专家吴良镛院士重新进行规划，沿沂河两岸开发，并把政府从兰山区迁到了两河北岸的南坊，沂河两岸建设的颇有大都市风范，南坊也成为临沂房价最贵区域。

主政青岛后，李群又去把城市规划专家吴良镛院士请来给青岛把脉，提出了三湾三城的规划，把城市主框架拉大，为城市预留发展空间。

我们说的红岛通常指的是红岛街道，高新区指得是高新区核心区，蓝色色块。

从全球看，存在一条神奇的北纬三十六度，美国旧金山湾区，纽约湾区，向东望去你会看到日本东京湾区和韩国釜山湾区，青岛恰恰在北纬36度上。看这些全球大湾区城市发展，每个湾区的底部都是一个重要的核心节点。区位决定了湾底更有利于辐射周边，所以就有了政府北迁的传闻。

红岛高新区发展历史

1992年成立国家级高新区，成立时规划的是个经济功能区，是市内各区产业挪到这边形成的一个产业区域。在2012年，成立了红岛经济区，红岛街道、河套街道、上马街道并入高新区，称之为红岛经济区，就是所谓的大红岛。

但是高新区管委就是一套人马两个牌子在运行，整个行政建制按照成立红岛区设置的，在行政上与城阳区时并行关系。

2019年红岛经济区重新划归城阳，由城阳管理红岛经济区行政社会事务，高新区重新回归到功能区定位，专注产业招商和经济发展。

高新区板块划分

整个高新区核心区又分了三个板块，东片区，中片区和西片区，2020成立了三个社区，东中西片区分别对应华贯路，同顺路和崇和路社区，社会事务由红岛街道代管。

产业结构及人口结构

高新区引入产业，要求高精尖，门槛比较高，污染型、人口密集型产业很难入驻高新区。

从产业结构看，整个高新区的就业人群结构还是非常不错的，层次比较高，收入水平相对比较高，这就给该区域后期发展带来利好，消费力强、区域发展上限高。

在高新区纯外资企业就有斯蒂尔 博世 埃地沃兹 瑞凯威 雷肯 马斯奇奥 佐敦 杜蕾斯 泰科 圣戈班舒热佳 派克汉尼汾 毕勤等。国内的企业，腾讯、海信、鼎信，高测 海尔医疗等不少企业都已经入驻。

这一类企业总体来说，收入还是非常不错的，但是需要的人不多，不像西海岸辛安制造型工业园，海尔上万人，海信上万人，澳柯玛几千人，五菱汽车上万人，高新区企业普遍的用人不是很多。

很多人认为红岛高新区没有人气，我们需要从三方面看

第一，高新区红岛原为盐碱地，原住民较少，大红岛区域在册人数2018年底10.8万人，这是在一片空地上建的新城。

第二、楼盘尚未大规模交付，预计2021年才会有大批量楼盘正式交付入住。第三、产业结构决定红岛高新区无法引入人口密集型产业。

红岛高新区交通

交通方面，2020年会是红岛高新区交通大发展的一年。

先说高铁站红岛站，青岛等级最高，规模最大的火车站，10个站台，可同时停靠20列高铁动车，辐射整个胶东半岛，预计今年正式运营，位于崇和路社区，也就是高新区核心区西片区。

地铁方面，八号线五四广场经胶东国际机场至胶州北站，投资380个多亿，今年预计会开通火车北站到胶东机场的北段。

高新区除了8号线，近期2020-2025规划中还有两条非常重要的地铁线，9号线一期和12号线，这两条线会在近两年启动建设。

9号线根据规划局最新答复，路线由红岛街道8号线科技馆站接出，沿岙东路向北，在朝阳村附近与12号交汇，走正阳路连接城阳中心商圈，并与预计今年开通的七号线交汇。12号线由上马街道朝阳村站或高新区河东路站引入（最终线路未定），向西与8号线红岛高铁站交汇后，连接上合示范区及中德产业园。

高速方面，随着双元路立交的改造完成、华贯路打捅、跨海大桥降费，环湾高速、机场高速、跨海大桥会使高新区交通有非常大的改观，与主城区联系更加密切。

教育及其他配套

说说高新区的教育资源，高新区东片区最早开发，现在有金茂引入的北京实验二小分校（公立），世茂附近建设了海大的银海学校（公立+私立），这两所学校都已经开始招生。在中片区，也就是高新区管委这块区域，有最著名的青岛中学（公立+私立），往西一点还规划了清华附中，预计今年会开工建设。西片区规划了58中分校，康复大学，已经开工建设。西片区小学初中也有几所规划，但是还没定名，尚未开工建设。

现阶段高新区核心区采用积分入学政策，可以上青岛中学，北京实验二小，银海学校等，但是红岛上马河套等非核心区域是没法上高新区的学校，这是高新区核心区的一大优势。（积分入学政策细则可私信我）

再说说配套，在高新区核心区西片区，建设了三个大的场馆，全民健身中心（曾举办省运会及篮球赛事），会展中心（已经开展），全民医疗中心（规划了五个三甲医院，现在入驻建设中的有眼科医院等），这三大配套均为市级配套。

综述：

短期内，红岛高新区有很多问题，例如招商产业落地情况并不理想，人口导入不足，周边配套不成熟，行政级别降低（划归了城阳），开发周期长，存在诸多的不确定性因素，所以短期（3年）内，高新区的宜居属性并不太强，从短期生活来看选择北岸城区的城阳主城更安全，城阳主城相对成熟，人口密度高，商业等配套更加完善。

长期看，从区位、配套规划等级、产业结构及人口结构看，高新区上限会比较高，在北岸城区里潜力上限高于城阳主城，流动性和不确定性风险也高于城阳主城。置业怎么选，就要根据你对风险的偏好和具体工作居住要求来做选择，作为刚需外溢区域，城阳主街道和高新区都是不错的选择。

下一篇我们将对高新区楼盘进行分析盘点并对楼市市场状况做一些分享，也欢迎对红岛高新区置业的朋友加入我们的交流群。